break

Under lejemålet

Når du er flyttet ind i din nye bolig, er der en del forhold, som du bør være opmærksom på.

Du skal som lejer behandle din lejede bolig på forsvarlig vis. Hvis ikke du gør det, er du erstatningsansvarlig for de skader, der måtte følge af en uforsvarlig adfærd, som du eller andre, som du har givet adgang til lejligheden, er skyld i.

Hvis der er skader i din bolig, som det er nødvendigt at udbedre med det samme, skal du omgående anmelde det til din udlejer. Anmelder du dem ikke i tide, kan du blive erstatningsansvarlig for skaden, selvom det er udlejers pligt at udbedre skaden.

Du må ikke bruge din lejede bolig til et andet formål end det, du har aftalt med din udlejer, og du må ikke overlade boligen til andre end medlemmerne af din husstand, med mindre du aftaler det med din udlejer, eller hvis du ønsker at fremleje din bolig. Det vil sige, at der ikke bare må flytte folk ind i din lejede bolig, uden at din udlejer ved det.

Du skal som lejer overholde de regler, der gælder for god ro og orden i ejendommen, og du skal gøre det, du bliver bedt om af udlejeren, så længe der er tale om henstillinger, der har til formål at sikre en god husorden og en forsvarlig brug af din lejede bolig.

Det er dit ansvar, at dine gæster overholder de regler, der gælder for god ro og orden i ejendommen. Din udlejer skal sørge for, at du og dine medlejere overholder de regler, der gælder for god ro og orden i ejendommen. Din udlejer skal derfor ophæve lejeaftalen med de lejere, der ikke efterlever disse.

De regler, der gennemgås neden for kan ikke fraviges på en måde, så det er til din ulempe, også selvom du og din udlejer aftaler det.

Ændringer i lejemålet

Du må som lejer kun foretage ændringer i din lejede bolig, hvis din udlejer har godkendt det. Dette gælder dog ikke:

  • En radio- og fjernsynsantenne på ejendommen (skal dog placeres efter din udlejers anvisning). Hvis du opsætter sådan én, kan din udlejer kræve af dig, at du indbetaler et passende depositum, så udgifterne til nedtagning af antennen og ændringer ved din fraflytning er dækkede.
  • En kabelforbindelse til visning af radio- og tv-programmer eller adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen. Hvis udlejer kan dokumentere, at det vil være til skade for ejendommen eller dens lejere, eller hvis du som lejer i forvejen har adgang til disse, er det dog stadig ikke tilladt at ændre.

Hvis flere lejere i samme ejendom ønsker at få en fællesantenne eller at etablere adgang til elektroniske kommunikationstjenester i ejendommen, kan jeres udlejer kræve, at I grundlægger en antenneforening og vælger en bestyrelse til den. Hvis I forsømmer de forpligtelser, der følger af at stifte og have en sådan forening, kan jeres udlejer kræve, at I nedlægger foreningen.

Hvis du er handicappet eller i øvrigt har brug for hjælpemidler i boligen

Hvis du er handicappet og bor i en beboelseslejlighed eller et helårsværelse, har du ret til installere hjælpemidler i din bolig, hvis kommunen lover at dække din udlejers udgifter til at genetablere din bolig efter din fraflytning. Du skal informere din udlejer om de ændringer, du foretager dig, inden du gør noget.

Du er selv erstatningsansvarlig for de skader, som installeringen af hjælpemidler måtte påføre din bolig. Din udlejer kan derfor kræve, at du igennem en indboforsikring eller andet sikrer, at du kan dække disse udgifter.

Nedenfor kan du læse mere om de problemstillinger, der relaterer sig til dine forpligtelser og rettigheder under dit lejemål. Du kan blandt andet finde informationer om, hvorvidt din udlejer har adgang til din bolig, eller hvad din udlejers pligter er i forbindelse med vedligeholdelsen af din bolig.

Har udlejer adgang til min bolig?

Ja, hvis forholdene kræver det, har din udlejer eller vedkommendes stedfortræder ret til at få eller skaffe sig adgang til din bolig, medmindre I har aftalt noget andet.

Der er dog visse tilfælde, hvor I ikke kan aftale andet, end hvad der står i loven: Hvis udlejer har givet dig et varsel på 6 uger, har han ret til at foretage forbedringer i din bolig, så længe arbejdet ikke generer dig betydeligt.

Hvis der er tale om arbejde, som generer dig væsentligt, har du ret til at blive varslet 3 måneder i forvejen. Reparationer, som ikke kan udskydes, men som skal foretages her og nu – eksempelvis et sprunget vandrør – kan udlejer altid udføre uden at varsle dig.

Når din udlejer arbejder på forbedringer eller reparationer i din bolig, skal vedkommende altid tage så meget hensyn som muligt til dig som lejer, og udføre arbejdet uden afbrydelser, så det færdiggøres hurtigst muligt.

Hvad er udlejers pligter i forbindelse med vedligeholdelse?

Det er din udlejers ansvar:

  • At holde ejendommen forsvarligt ved lige
  • At holde vvs-installationerne i god og forsvarlig stand
  • At forny tapet, maling og hvidtning af vægge og træværk så ofte, som det kræves for at undgå at ejendommen og din boligs standard præges af slid (den pligt opfylder udlejer ved at dokumentere, at vedkommende løbende har haft de udgifter hertil, som svarer til de beløb, han årligt skal sætte af til boligens vedligeholdelse på en vedligeholdelseskonto)
  • At holde adgangsveje, fortov, gård og ejendommens fælles udendørsarealer rene og belyse dem

Det er dit ansvar som lejer at vedligeholde og udskifte din boligs låse og nøgler, når det er nødvendigt.

Selvom det som udgangspunkt er udlejers ansvar at forny tapet, maling og hvidtning af vægge, er dette oftest noget, der igennem lejekontrakten pålægges lejer. Dette er fuldt lovligt og det er op til dig, om du ønsker at underskrive en kontrakt, hvor du er ansvarlig for dette.

 

Din udlejers vedligeholdelseskonto

Udlejeren har pligt til at afsætte penge til vedligeholdelse af din bolig på en vedligeholdelseskonto, med mindre I har aftalt andet.

For hvert regnskabsår skal din udlejer afsætte 43 kroner (2014) pr. kvm bruttoareal i din bolig på en vedligeholdelseskonto for denne bolig.

Dette beløb kan nedsættes forholdsmæssigt, hvis du som lejer har overtaget forpligtelsen til at vedligeholde tapet, maling og hvidtning af vægge og træværk ifølge jeres skriftlige lejekontrakt.

Hvis det ifølge kontrakten er din udlejers forpligtelse, skal vedkommende dække udgifterne via. vedligeholdelseskontoen og give dig, som lejer, en skriftlig opgørelse over de udgifter, udlejeren har haft og det beløb, der herefter står tilbage på vedligeholdelseskontoen.

 

Hvad vedligeholdelseskontoen ellers kan bruges til

Du kan som lejer kræve, at din udlejer tapetserer, maler og/eller hvidter vægge og træværk i din bolig, når det er nødvendigt, og hvis udgiften kan dækkes af det beløb, der står på din boligs vedligeholdelseskonto.

Hvis vægge og træværk i din bolig er i god stand, og der står et beløb på din boligs vedligeholdelseskonto, der svarer til mere end 3 års indbetalinger til kontoen, kan du som lejer kræve, at det beløb, der rækker ud over de 3 års indbetalinger, bruges på anden vedligeholdelse af din bolig, der kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

Inden tre måneder efter hvert regnskabsår skal din udlejer give dig skriftlig besked om, hvad der stod på vedligeholdelseskontoen for din bolig ved regnskabsårets afslutning. Din udlejer kan ikke overføre en negativ saldo til det næste regnskabsår.

Beløbene på en boligs vedligeholdelseskonto skal blive stående, uanset om lejerne af boligen skiftes ud.  En lejeaftale kan pålægge dig at stå for vedligeholdelsen, og din udlejer er derved ikke forpligtiget til at afsætte et beløb til vedligeholdelse. Når din udlejer har vedligeholdelsen, kan aftaler mellem dig og din udlejer ikke resultere i, at de ovenstående regler fraviges på en måde, så det er til din ulempe.

Hvad sker der, hvis jeg som lejer ikke overholder reglerne for god skik og orden?

Hvis du har en adfærd, der generer dine naboer, udlejer eller andre, der færdes i din ejendom, eller som skader den ejendom, du bor i, kan din udlejer indbringe sagen for huslejenævnet, som så kan tage stilling til, hvilke konsekvenser, din opførsel skal have for dig.

Huslejenævnet kan ikke pålægge dig en strengere ”straf” end den, din udlejer har foreslået, da han indbragte sagen for nævnet.

Hvilken adfærd kan danne grundlag for, at min udlejer indbringer en sag for huslejenævnet?

Der er flere ting, der kan medføre, at en udlejer indbringer dig for huslejenævnet som følge af din opførsel. Det kan for eksempel være:

  • Hvis du er voldelig eller truer med vold over for dine naboer, udlejer eller andre, der færdes i din ejendom.
  • Hvis du er til fare for naboer, udlejer eller andre der færdes i din ejendom, eller hvis du er til fare for selve ejendommen (ved f.eks. at anvende våben eller opbevare farlige materialer i din bolig).
  • Hvis du gør dine naboer, udlejer eller andre, der færdes i din ejendom utrygge.
  • Hvis du udsætter dine naboer, udlejer eller andre, der færdes i din ejendom for sundhedsmæssige risici.
  • Hvis du chikanerer dine naboer, udlejer eller andre personer, der færdes i ejendommen.
  • Hvis du larmer på et uacceptabelt højt niveau, hvad enten det er dig selv, larmen stammer fra, eller musik, maskiner eller andet, som din adfærd fremkalder.
  • Hvis du ødelægger noget på ejendommen.
  • Hvis du misligholder din bolig, så den ødelægges eller skades.
  • Hvis du har husdyr i din bolig, selv om der står i reglementet, at man ikke må.
  • Hvis du har dyr, der generer dine naboer, udlejer eller andre personer, der færdes i ejendommen på grund af larm, lugt, skidt eller fordi dyrene er farlige, eller gør disse personer bange og utrygge.
  • Hvis du i øvrigt opfører dig på en måde, der generer dine naboer, udlejer eller andre personer, der færdes på ejendommen.

Det behøver ikke at være din egen adfærd, der gør, at din udlejer melder dig til huslejenævnet. Det kan også være folk, som du har ansvaret for, der overtræder reglerne – eksempelvis folk, der kommer i din bolig, eller som du har givet adgang til ejendommen.

Hvilke konsekvenser kan min adfærd have?

Hvis du har opført dig på en måde, som kan medføre, at din udlejer indbringer dig for huslejenævnet, kan der ske én af flere ting:

  • Advarsel om betinget lejeaftale: Huslejenævnet kan vælge at give dig en advarsel om, at hvis du overtræder reglerne én gang til, vil din lejeaftale blive gjort betinget, så din udlejer får ret til at opsige dig eller ophæve jeres lejeaftale, hvis du igen overtræder reglerne.
  • Betinget lejeaftale: Huslejenævnet kan også gøre din lejeaftale betinget, så din udlejer har ret til at opsige dig eller ophæve jeres lejeaftale, hvis du inden for et år efter sagen igen overtræder de regler, der er for god skik og orden i ejendommen. Det kan din udlejer dog først gøre, hvis han én gang har mindet dig om, hvilke regler, du overtræder, og du så herefter stadig gør det.
  • Opsigelse eller ophævelse: Endeligt kan huslejenævnet bestemme, at din lejeaftale opsiges med aftalt varsel (typisk 3 måneder) eller ophæves med det samme.