break

Opsigelse af lejemål

Nedenfor kan du læse mere om de problemstillinger, der kan opstå i forbindelse med din opsigelse af dit lejemål. Dette gælder for eksempel informationer om, hvornår din udlejer må opsige dit lejemål, eller hvilke krav der er til udlejers opsigelse, og hvorvidt du har ret til at gøre indsigelse mod dem.

Hvornår må jeg opsige min lejeaftale?

Du har som udgangspunkt altid ret til at opsige jeres lejeaftale, med det varsel som fremgår af lejekontrakten. Dog kan tidsbestemte lejeaftaler ikke opsiges inden slutdatoen. Det betyder, at såfremt du og din udlejer har aftalt en nærmere bestemt lejeperiode på fx. 6 måneder, så kan du ikke opsige lejemålet, inden de 6 måneder er gået, og lejeaftalen opsiges automatisk og uden opsigelse, når der er gået 6 måneder.

Hvor lang tid inden min flytning skal jeg opsige min bolig?

Hvis ikke andet fremgår af lejekontrakten, er der som udgangspunkt 3 måneders opsigelse. Det betyder, at du skal have opsagt din bolig senest den sidste hverdag i den måned, hvor der er 3 måneder til den første hverdag (som ikke er dagen før en helligdag) i den måned, hvor du ønsker at være fraflyttet boligen.

Hvis du vælger at fraflytte boligen før de 3 måneder er gået, skal din udlejer prøve at udleje boligen til anden side så hurtigt som muligt efter din fraflytning. Hvis udlejer finder en ny lejer, vil vedkommende betale husleje i din opsigelsesperiode, og du skal derfor ikke betale husleje i denne periode. Din udlejer har ikke krav på husleje for den samme betalingsperiode fra 2 personer.

Nogle steder er det sådan, at du som lejer selv kan prøve at finde nogen, der med kort varsel kan overtage din bolig til gengæld for, at du sparer den husleje, som du skylder udlejeren for den sidste del af opsigelsesperioden. Dette er som regel ikke noget problem i de større byer. Dette har den virkning, at du reelt vil kunne fraflytte din bolig tidligere end de 3 måneders opsigelsesfrist uden at tabe for mange penge på måske at skulle betale husleje 2 steder.

Hvis du lejer et værelse, som er en del af din udlejers beboelseslejlighed eller en del af det hus, hvori din udlejer bor, har du kun 1 måneds opsigelse.

Hvornår må min udlejer opsige mig?

Din udlejer kan til enhver tid opsige dig, hvis du lejer et værelse, som er en del af din udlejers beboelseslejlighed eller en del af det hus, hvori din udlejer bor. Udlejer kan også frit opsige dig, hvis du lejer en beboelseslejlighed i et hus, hvor der kun findes 2 beboelseslejligheder, og hvor udlejeren på det tidspunkt, hvor du og din udlejer indgår lejeaftalen bebor den ene lejlighed. Udlejer har 1 måneds opsigelsesvarsel.

Hvis du ikke lejer en sådan bolig, kan din udlejer kun opsige dig, hvis:

  • Din udlejer selv skal bruge din bolig
  • Din udlejer kan dokumentere, at ejendommen, hvori boligen ligger, skal nedrives
  • Din udlejer kan dokumentere, at ombygning af ejendommen kræver, at du fraflytter boligen imens og/eller bagefter
  • Din udlejer kan dokumentere, at ombygning af ejendommen sker i forbindelse med, at staten overtager den eller dele af den med baggrund i loven, men uden at ejeren nødvendigvis har givet sit samtykke til det
  • Du er ansat til at udføre arbejde på ejendommen og du har en funktion, som kræver, at du bor på ejendommen og hvor din udlejer kan argumentere for, at du ikke har opfyldt dine pligter i forbindelse med dette arbejde eller ikke har udført arbejdet godt nok. Din udlejer har dog kun denne ret til at opsige dig, hvis den nye lejer af din bolig får tildelt de samme arbejdsopgaver på ejendommen, som du har haft
  • Du lejer boligen som følge af din ansættelse ved en virksomhed, som nu ophæves og din bolig derfor skal bebos af den nye, som virksomheden ansætter i stedet for dig
  • Du, som lejer har overtrådt regler for god skik og orden i ejendommen og din overtrædelse er så alvorlig, at du må flytte fra boligen
  • Du som lejer ikke har overholdt de betingelser, der er i jeres lejeaftale og misligholdelsen er så alvorlig, at du må flytte fra boligen
  • Hvis der i øvrigt er gode og temmelig stærke grunde hertil
Hvis min udlejer vil opsige mig, fordi han selv skal bruge boligen, hvilke begrænsninger er der så?

Hvis du lejer en beboelseslejlighed, kan du kun opsiges, hvis din udlejer har planer om selv at bo i din bolig. Opsigelsen skal være rimelig – både overfor dig og overfor din udlejer. Bl.a. skal der tages hensyn til, om du har mulighed for at finde et andet passende sted at bo, og hvor lang tid din udlejer har ejet den ejendom, som din bolig ligger i m.v.

Hvis du lejer en ejerlejlighed, kan din udlejer kun opsige dig, hvis du og din udlejer har indgået lejeaftalen efter, at ejendommes ejerlejligheder er blevet etablerede, og hvis du som lejer har været informeret om, at du lejer en ejerlejlighed, som derfor kan opsiges af din udlejer, hvis han selv får brug for boligen.

Hvis din udlejer selv bor i en lejlighed i ejendommen, kan vedkommende kun opsige dig, hvis du samtidig tilbydes at leje den lejlighed, som udlejer fraflytter i ejendommen. Opsiges du med begrundelsen, at udlejer selv ønsker at bo i lejligheden, har du et års opsigelsesvarsel.

Hvilke krav stilles til udlejers opsigelse, og har jeg ret til at gøre indsigelse mod dem?

Din udlejers opsigelse af jeres lejeaftale skal du modtage på skrift. I den skal der stå, hvilke muligheder du som lejer har for at gøre indsigelse mod opsigelsen, og hvilken grund udlejeren har til at opsige dig. Hvis din opsigelse ikke indeholder disse oplysninger, er din udlejers opsigelse uden virkning.

Hvis du ikke vil godkende den opsigelse, du har fået af din udlejer, skal du senest 6 uger efter, at du har modtaget opsigelsen, have afleveret en skriftlig ”indsigelse” (dokument, hvor du erklærer dig uenig i det og argumenterer for, hvorfor du ikke mener, at din udlejer har ret til at opsige dig, eller hvorfor du ikke mener, at opsigelsen er gyldig) til din udlejer. Din udlejer skal så indbringe sagen for boligretten senest 6 uger efter, at din frist for at gøre indsigelse ville være udløbet, hvis din udlejer stadig fastholder, at vedkommende har ret til at opsige dig.

Har jeg ret til at få tilbudt at leje en ny bolig af min udlejer?

I visse tilfælde kan du have ret til at få tilbudt en ny bolig af din udlejer, når han opsiger dit eksisterende lejemål. Det er tilfældene, hvor du opsiges fordi:

  • Din udlejer selv vil bruge din bolig
  • Ejendommen skal nedrives eller ombygges
  • Ejendommen eller grunden overtages af staten (ekspropriation)
  • Du ikke har udført det arbejde, du skulle ifølge jeres lejeaftale
  • Der i øvrigt er vægtige grunde til, at din udlejer skal løses fra jeres aftale.

Din udlejer har pligt til så hurtig som muligt at tilbyde dig at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der er en, der bliver klar til overtagelse senest 3 måneder efter den dato, hvor din bolig er opsagt til.

Hvis din ejendom skal nedrives eller ombygges, skal din udlejer samtidig med, at han opsiger dig, tilbyde dig at leje en bolig af samme slags, som den du lejer nu, hvis der vil være sådanne boliger til leje på stedet efter ejendommens nedrivning eller ombygning.

Hvis din ejendom skal nedrives eller ombygges, fordi der i stedet skal udlejes almene ældre- eller ungdomsboliger efter lov om almene boliger på stedet, har du kun ret til at få tilbudt at leje en af disse, hvis du opfylder betingelserne herfor. Ellers skal din udlejer tilbyde dig at leje en anden bolig, der er passende mht. størrelse, beliggenhed, stand og udstyr.

Hvilke krav er der til erstatningsboligen?

Hvis du lejer et værelse, som ikke ligger i din udlejers beboelseslejlighed eller hus, har du også ret til at få tilbudt en ny bolig til erstatning for den gamle, hvis du opsiges. Det er kommunen, der foreslår dig en erstatningsbolig. Kravene til den er, at den skal:

  • Have en passende størrelse, dvs. enten med et lige så højt antal værelser som den bolig, du skal flytte fra eller med et værelse mere end det antal mennesker, der skal bo i den
  • Have en nogenlunde tilsvarende beliggenhed
  • Være i ca. ligeså god stand som den bolig, du skal flytte fra
  • Være passende udstyret

Hvis kommunen har pligt til at anvise dig en sådan erstatningsbolig, har du også ret til at få dækket de omkostninger, du har ved at flytte, så længe de er af en rimelig størrelse, og så længe du kan dokumentere dine omkostninger.

Du skal ansøge om at få dækket flytteomkostningerne ved kommunen, som så tager stilling til, hvor meget kommunen vil dække, og som herefter udbetaler dem.

Den myndighed, der overtager din ejendom, skal dække de udgifter, kommunen har haft i forbindelse med at anvise dig en erstatningsbolig og dække dine flytteomkostninger.

Hvordan sker opsigelsen, hvis dit lejemål er tidsbestemt?

Hvis du har indgået en lejeaftale med din udlejer om kun at leje din bolig indtil en bestemt fastsat dato, ophæves jeres aftale automatisk, når I når denne dato, uden at du eller din udlejer opsiger lejeaftalen. Hverken du eller din udlejer kan opsige lejeaftalen før denne dato, medmindre I har aftalt, at I kan gøre det, eller medmindre en af jer ikke lever op til den aftale, I har indgået.

Hvis du stadig bor i din bolig efter denne dato, og din udlejer ved det, men ikke har sagt noget til det i løbet af den første måned, du har boet der ”ekstra”, fortsætter jeres lejeaftale som en almindelig lejeaftale uden tidsbegrænsning, så du nu har 3 måneders varsel. De øvrige almindelige opsigelsesregler gælder så for både dig og din udlejer.

Hvis din udlejer ikke har nok grund til, at din lejeaftale skal være tidsbegrænset, kan boligretten ophæve tidsbegrænsningen, så det er de almindelige opsigelsesregler, der gælder for jeres lejeaftale. Udlejer skal altså have en god grund til, at lejeaftalen er tidsbegrænset. Har udlejer ikke det, kan du blive boende. Hvis du mistænker din udlejer for ikke at have en god grund, anbefales du, at kontakte en retshjælpsorganisation eller en lejerforening og få din sag vurderet.

Hvilke pligter har udlejer til at tilbyde lejeren at overtage ejendommen på andelsbasis, før den sælges til andre?

Hvis den ejendom, du bor i, helt eller delvist bruges til beboelse, og din udlejer vil sælge eller på anden vis overdrage ejendommen, skal vedkommende først tilbyde lejerne i ejendommen at overtage den på andelsbasis, før udlejeren sælger den til anden side.

Denne regel gælder for ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder, der udelukkende bruges til beboelse og for ejendommen med mindst 13 beboelseslejligheder, der helt eller delvist bruges til beboelse.

Tilbudspligten gælder, hvis ejendommen eller dele af den skal sælges, gives væk, fusioneres med noget andet, hvis de skal overdrages så mange aktier eller anparter i den, at en anden herved opnår majoriteten af stemmer ift. ejendommen, eller hvis der skal foretages et såkaldt ”mageskifte” (at man bytter ejendommen for en anden ejendom).

Der er også andre forskellige situationer, hvor tilbudspligten ikke gælder:

  • Hvis det er staten, kommunen eller et godkendt saneringsselskab, der overtager ejendommen
  • Hvis udlejeren, eller den der vil overdrage ejendommen, er i familie med den, vedkommende vil overdrage ejendommen til
  • Hvis den, der overtager ejendommen tidligere har været medejer af ejendommen
  • Hvis den, der overtager ejendommen arver, den
Hvordan opfylder ejeren/udlejeren af ejendommen i praksis sin tilbudspligt?

Ejeren skal give alle ejendommens lejere tilbuddet om, at beboerne kan danne en andelsforening og ad den vej købe ejendommen på samme vilkår, som ejeren kan opnå, hvis han sælger den anden side. Vilkårene skal dog stadig kunne opfyldes af en andelsboligforening. Lejerne i ejendommen skal så have mindst 10 uger til at beslutte sig og danne foreningen.

Ejeren skal senest samtidig med tilbuddet til lejerne give dem de informationer om ejendommen, som de har brug for. Det kan være alt fra, hvilke driftsudgifter der er for ejendommen og vilkårene for de forskellige lejeaftaler, der er indgået på ejendommen til beløbene på de forskellige konti, som udlejeren ifølge Lejeloven og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene har haft pligt til at oprette og indbetale til.

Den frist på 10 uger, som lejerne skal have til at beslutte sig for at danne andelsforening i, kan først løbe fra den dag, hvor lejerne har modtaget disse informationer.

Hvis lejerne beslutter, at de gerne vil overtage ejendommen på de vilkår, de er blevet tilbudt, skal de oprette en andelsboligforening, som mindst halvdelen af ejendommens lejere er medlem af på det tidspunkt, hvor lejerne meddeler ejeren, at de gerne vil acceptere tilbuddet. Lejerne skal også kunne dokumentere, at de har råd til at købe ejendommen på de vilkår, de er blevet tilbudt den til. Hvis disse to ting ikke er i orden, når lejerne accepterer tilbuddet, kan ejeren afvise dem.

Hvis lejerne beslutter, at de ikke vil overtage ejendommen, kan ejeren overdrage ejendommen til anden side på de samme vilkår, som lejerne er blevet den tilbudt til.

Har jeg ret til at få tilbudt at leje en ny bolig af min udlejer?

I visse tilfælde kan du have ret til at få tilbudt en ny bolig af din udlejer, når han opsiger dit eksisterende lejemål. Det er tilfældene, hvor du opsiges fordi:

  • Din udlejer selv vil bruge din bolig
  • Ejendommen skal nedrives eller ombygges
  • Ejendommen eller grunden overtages af staten (ekspropriation)
  • Du ikke har udført det arbejde, du skulle ifølge jeres lejeaftale
  • Der i øvrigt er vægtige grunde til, at din udlejer skal løses fra jeres aftale.

Din udlejer har pligt til så hurtig som muligt at tilbyde dig at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der er en, der bliver klar til overtagelse senest 3 måneder efter den dato, hvor din bolig er opsagt til.

Hvis din ejendom skal nedrives eller ombygges, skal din udlejer samtidig med, at han opsiger dig, tilbyde dig at leje en bolig af samme slags, som den du lejer nu, hvis der vil være sådanne boliger til leje på stedet efter ejendommens nedrivning eller ombygning.

Hvis din ejendom skal nedrives eller ombygges, fordi der i stedet skal udlejes almene ældre- eller ungdomsboliger efter lov om almene boliger på stedet, har du kun ret til at få tilbudt at leje en af disse, hvis du opfylder betingelserne herfor. Ellers skal din udlejer tilbyde dig at leje en anden bolig, der er passende mht. størrelse, beliggenhed, stand og udstyr.

Hvilke krav er der til erstatningsboligen?

Hvis du lejer et værelse, som ikke ligger i din udlejers beboelseslejlighed eller hus, har du også ret til at få tilbudt en ny bolig til erstatning for den gamle, hvis du opsiges. Det er kommunen, der foreslår dig en erstatningsbolig. Kravene til den er, at den skal:

  • Have en passende størrelse, dvs. enten med et lige så højt antal værelser som den bolig, du skal flytte fra eller med et værelse mere end det antal mennesker, der skal bo i den
  • Have en nogenlunde tilsvarende beliggenhed
  • Være i ca. ligeså god stand som den bolig, du skal flytte fra
  • Være passende udstyret

Hvis kommunen har pligt til at anvise dig en sådan erstatningsbolig, har du også ret til at få dækket de omkostninger, du har ved at flytte, så længe de er af en rimelig størrelse, og så længe du kan dokumentere dine omkostninger.

Du skal ansøge om at få dækket flytteomkostningerne ved kommunen, som så tager stilling til, hvor meget kommunen vil dække, og som herefter udbetaler dem.

Den myndighed, der overtager din ejendom, skal dække de udgifter, kommunen har haft i forbindelse med at anvise dig en erstatningsbolig og dække dine flytteomkostninger.