break

Huslejenævnet

Huslejenævnet er et såkaldt “tvistighedsnævn”, som træffer afgørelse i sager om uenigheder mellem dig og din udlejer i private udlejningsejendomme. Reglerne om huslejenævnet og dets virke kan findes i lejeloven og boligreguleringsloven. Du kan finde et link til begge lovgivninger i boksen til højre.

Alle kommuner har pligt til at oprette et huslejenævn, som alle har et sekretariat, der dog hverken yder rådgivning eller optræder på nogen af parternes side, men derimod vejleder om, hvordan en specifik sag skal indbringes for nævnet. I husordensager kan sekretariatet endvidere bistå i forbindelse med afgivelsen af en skriftlig udtalelse.

Du kan højst sandsynligt finde oplysninger om huslejenævnet i din kommune ved at gå ind på din kommunes hjemmeside. Ellers kan du kontakte kommunen og spørge, om de vil hjælpe dig med at finde ud af, hvor du skal henvende dig, hvis du vil i kontakt med huslejenævnet. Kommunen har pligt til at besvare dine spørgsmål eller henvise dig til et sted, der kan besvare dem. Hvis du selv ønsker at klage over din udlejer, skal sagen indbringes for nævnet i den kommune, hvor ejendommen ligger, og det skal ske skriftligt med en præcisering af, hvad nævnet skal tage stilling til.

Du kan finde et typisk sagsforløb i Huslejenævnet her

Du kan finde en vejledning til hvordan en klage skal se ud her  PDF   WORD

Nedenfor kan du bl.a. læse mere om, hvilke sager huslejenævnet behandler, samt hvordan du kan indbringe en sag for huslejenævnet.

Hvilke sager kan huslejenævnet behandle?

Huslejenævnet kan behandle mange og alsidige problemstillinger. Nedenfor finder du en række eksempler.

  •  Hvis du og din lejer er uenige om vilkår i jeres lejeaftale.
  •  Hvis du og din udlejer er uenige om din huslejes størrelse eller reguleringen af denne.
  • Hvis du og din udlejer er uenige om dit depositum, din forudbetalte leje eller den sikkerhed, du har stillet til udlejeren, hvis du lejer en fremlejet bolig.
  • Hvis du og din udlejer er uenige om tilbagebetalingen af dit depositum, når du flytter fra boligen.
  • Hvis du og din udlejer er uenige om din og din udlejers pligt til at renholde, vedligeholde og forny forhold i din bolig eller ejendommen i det hele taget.
  • Hvis du og din udlejer er uenige om din pligt til at istandsætte boligen, når du flytter fra den.
  • Hvis du og din udlejer er uenige om forhøjelsen af din husleje som følge af, at der er lavet forbedringer i din bolig, og/eller om det varsel, du som lejer har fået for, hvornår arbejdet blev påbegyndt.
  • Hvis du og din udlejer er uenige om din ret til at lave forbedringer i din bolig og/eller godtgørelsen herfor.
  • Hvis du og din udlejer er uenige om en lejeaftale indgået for indeksfinansieret boligbyggeri.
  • Hvis du og din udlejer er uenige om din betaling for varme, vand, tv- og internetadgang.
  • Hvis du og din udlejer er uenige om din ret til at installere hjælpemidler i boligen.
  • Hvis du og din udlejer er uenige i spørgsmål vedrørende den konto til brug for forbedringer, som din udlejer har i Grundejernes Investeringsfond.
  • Hvis du og din udlejer er uenige om jeres råderet over arealer i tagetager taget i brug til beboelse efter d. 1. september 2002.
  • Hvis du og din udlejer er uenige om, hvorvidt du som lejer har levet op til reglerne for god skik og orden i ejendommen.

Derudover kan huslejenævnet også bruges til at godkende enkelte forhold, bl.a. forbedringer i boligen eller ejendommen og lejemål, der oprettes i en tagetage i ejendommen.

Hvilke sager kan huslejenævnet ikke behandle?

Der er også visse uenigheder mellem dig og din udlejer, som huslejenævnet ikke kan tage stilling til. Dette gælder for eksempel inden for følgende områder:

  • Hvis lejer og udlejer er uenige om opsigelsen eller ophævelsen af en lejeaftale (huslejenævnet kan dog behandle sager, hvor der er uenighed om opsigelsen af værelseslejemål).
  • Hvis lejer og udlejer er uenige om, hvilken brugsret lejeren har, når lejeren fremlejer eller bytter boligen, og hvilken ret lejeren har til at fortsætte lejeaftalen.
  • Hvis lejer og udlejer er uenige om, hvilken adgang udlejeren har ret til at have til lejerens bolig.
  • Hvis lejer og udlejer udelukkende er uenige om mellemværende pengebeløb mellem parterne, eksempelvis erstatning.
  • Hvis lejer eller udlejer ønsker råd og vejledning om lejens størrelse eller rådgivning i forbindelse med fx forældrekøb.
  • Hvis lejer og udlejer er uenige om, hvilket afslag der skal gives i huslejen, hvis der er mangler ved boligen.

Sager, hvor huslejenævnet vurderer, at det kræver en egentlig bevisførelse at tage stilling til sagen, skal generelt behandles af boligretten i stedet.

Hvad gør jeg, hvis jeg har en sag, som huslejenævnet ikke kan hjælpe mig med?

Alle spørgsmål, som ikke kan indbringes for huslejenævnet, kan du indbringe for byretten. Når du indbringer et boligspørgsmål for byretten, kaldes byretten i den forbindelse for boligretten.

Hvad skal jeg gøre, inden jeg retter henvendelse til huslejenævnet?

I nogle kommuner kræves der dokumentation for, at klagen har været forelagt modparten, inden sagen behandles i huslejenævnet.

Selv hvis huslejenævnet i din kommune ikke stiller krav om det, bør du om muligt selv forsøge at løse problemet med din udlejer, inden du indgiver sagen til huslejenævnet. Specielt hvis du stadig bor i udlejers ejendom, vil det være i din egen interesse først at forsøge at løse problemet internt med din udlejer.

Hvordan indbringer jeg min sag for huslejenævnet?

Du indbringer en sag ved at sende din klage/indbringelse til huslejenævnet i den kommune, hvor lejligheden er beliggende. Indbringelsen skal være ledsaget af lejekontrakten samt eventuel korrespondance mellem dig og din udlejer og andre dokumenter, som vedrører lejeforholdet. Indbringelsen skal indeholde oplysninger om, hvad du klager over.

Min udlejer har indbragt en sag for huslejenævnet, hvad gør jeg?

Hvis din udlejer har indbragt en sag for huslejenævnet, vil du blive orienteret om dette inden for en uge. I orienteringsskrivelsen vil du blive opfordret til at komme med dine kommentarer til sagen og sende dem inden for 14 dage. Fristen kan forlænges, men hvis du ikke svarer på klagen, vil nævnet træffe afgørelse på det foreliggende grundlag.

Hvis du svarer på klagen, vil dit svar blive udleveret til udlejeren, som så kan komme med kommentarer til dit svar. Når nævnet mener at have alle tilstrækkelige oplysninger, vil de træffe en afgørelse. Inden afgørelsen træffes, vil du og din udlejer blive præsenteret for alle de relevante oplysninger, som nævnet træffer afgørelsen på baggrund af.

Undlader du at svare på nævnets spørgsmål, eller komme med udtalelser til klagen fra din udlejer, kan nævnet fortolke tavsheden til fordel for din udlejer og lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen. Det er derfor vigtigt at du ikke blot forholder dig passivt når din udlejer indbringer en sag for Huslejenævnet.

Huslejenævnet skal træffe afgørelse i sagen senest 4 uger efter at nævnet har modtaget de sidste svar eller oplysninger.

Hvem sidder i Huslejenævnet?

I følge Boligreguleringsloven § 36 består huslejenævnet af tre fagkyndige personer – en formand samt ti andre medlemmer. Formanden skal være en uafhængig jurist og er udpeget af direktøren for statsforvaltningen efter en indstilling fra kommunalbestyrelsen. De to andre medlemmer skal have kendskab til huslejeforhold. De udpeges af kommunen efter indstilling fra de større lejerforeninger i kommunen, der repræsenterer lejerne, og fra de større udlejerforeninger, der repræsenterer udlejerne. De tre faste medlemmer af beboerklagenævnet udpeges for en periode på op til fire år.

I sagen om overtrædelse af god skik og orden og ejendommens husorden får nævnet et fjerde medlem uden stemmeret – en socialt sagkyndig. Den socialt sagkyndige er udpeget af kommunalbestyrelsen og skal sikre, at der tages de nødvendige sociale hensyn i husordenssagen.

Hvordan behandles en sag hos huslejenævnet?

Huslejenævnet er et administrativt tvistighedsnævn og det har et selvstændigt ansvar for at oplyse de sager, der behandles.

Når huslejenævnet modtager en skriftlig klage til behandling og gebyret er betalt, starter sagsbehandlingen. En sagsbehandler udpeges og indsamler dokumenterne og forbereder sagen for nævnet. Huslejenævnets sagsbehandler har ret til at indsamle de relevante oplysninger fra sagens parter og andre offentlige og private.

Alle relevante oplysninger i sagen bliver forelagt til udtalelse til begge sagens parter – lejer og udlejer eller deres repræsentanter. Fristen for at svare er normalt to uger. Hvis der ikke gives nogen udtalelse, eller den kommer for sent, kan det komme den tavse part til skade, da nævnet i så fald kan træffe afgørelse i overensstemmelse med den anden parts påstand. Nævnet er dog ikke forpligtet hertil.

Den skriftlige klage sammen med bilag sendes til modparten for at denne kan komme med sine bemærkninger.

Svaret fra modparten sendes til klageren, og klageren skal nu tilkendegive om sagen skal fortsætte og komme med sine bemærkninger til modpartens svar. Fristen er igen normalt to uger.

Efter modtagelsen af bemærkningerne vurderer sagsbehandleren, om der er behov for at indhente yderligere oplysninger i sagen.

Nævnet vil ofte foretage besigtigelse af lejemålene sammen med sagens parter eller holde et møde på nævnets kontor. I husordenssager kan der indkaldes vidner og der deltager også en social sagkyndig. Parterne får mindst en uges varsel før besigtigelsen eller mødet.

Når sagen er tilstrækkeligt oplyst, kan nævnet træffe en afgørelse. Parterne får tilsendt den skriftlige afgørelse sammen med en begrundelse og klagevejledning.

Huslejenævnets afgørelser kan man klage over til boligretten. Klagen skal indgives indenfor en frist på 4 uger efter modtagelsen af afgørelsen.

Kan jeg klage over en afgørelse, som huslejenævnet har truffet?

Hvis du eller din udlejer ikke er tilfreds med den afgørelse, som huslejenævnet har truffet, kan I inden for fire uger efter modtagelsen af afgørelsen klage til boligretten.

Hvis man bor i Københavns Kommune, kan man klage til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn. Der skal som udgangspunkt først klages til dette ankenævn, før man indbringer sagen for boligretten.