.

Boligretten

Alle spørgsmål i forbindelse med dit lejemål, som ikke kan indbringes for beboerklagenævnet, huslejenævnet eller Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn, kan du indbringe for byretten, som i denne forbindelse også kaldes for boligretten. Det er også boligretten, du kan gå til, hvis du vil klage over en afgørelse som beboerklagenævnet, huslejenævnet eller Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn har truffet.

Du skal indbringe sagen for byretten i det område, hvor ejendommen er beliggende, det vil sige byretten i den retskreds, hvori det lejemål, som sagen vedrører, ligger i. Hvis du kommer til at indbringe sagen for en forkert byret, vil denne selv sørge for at sende sagen videre til den rigtige byret. I særlige tilfælde kan du og din udlejer aftale, at I ønsker at få sagen indbragt for en byret i en anden retskreds end den, hvori lejemålet ligger.

I boligretten er det dit eget (eller din advokats) ansvar, at alle de oplysninger, som kan belyse din sag, er kommet frem, inden retten skal træffe sin afgørelse. Behandling af sagen i boligretten adskiller sig således fra behandling i huslejenævnet, hvor det vil være huslejenævnets eget ansvar at få sagen oplyst tilstrækkeligt. Boligretten kan tage ud for at se det lejemål, der er tale om, og kan også se andre lejemål i samme område, hvis sagen omhandler huslejens størrelse eller de vilkår, der gælder for lejeaftalen.

Hvis din sag har været behandlet af beboerklagenævnet, huslejenævnet eller Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn, og du ønsker at klage over afgørelsen, kan du indbringe sagen for boligretten. Det skal du i så fald gøre, inden der er gået fire uger. Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor du har modtaget afgørelsen fra Beboerklagenævnet, Huslejenævnet eller Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn. Der kan i særlige tilfælde dispenseres fra fristen på 4 uger, hvis du ansøger om det hos Boligretten senest et år efter, at Beboerklagenævnet, Huslejenævnet eller Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn har truffet den afgørelse du ønsker at klage over.

Lovreglerne for boligrettens funktion er reguleret ved bekendtgørelsen af henholdsvis lov om leje (lejeloven) og lov om leje af almene boliger (almenlejeloven).

Nedenfor kan du bl.a. læse mere om, hvilke sager boligretten behandler, hvordan du indbringer din sag for boligretten, og hvordan sagen konkret behandles. Du kan desuden også finde informationer om, hvad det koster at indbringe en sag for boligretten.

Hvilke sager kan boligretten behandle?

Boligretten behandler kun sager om leje af rum eller huse til beboelse. Dvs. at sager om arealer, som ikke er beboelige, eller som i det hele taget ikke er bebyggede, som udgangspunkt ikke kan behandles af boligretten. Boligretten kan mere specifikt behandle sager om uenigheder mellem lejer og udlejer, der drejer sig om:

  •  opsigelsen eller ophævelsen af en lejeaftale
  • tidsbegrænsningen af en lejeaftale
  • om huslejens størrelse i almene boliger
  • mangler ved det lejede og konsekvenserne heraf
  • uenigheder efter lejeaftalens ophør
  • husleje- eller beboerklagenævnsafgørelser, som er blevet anket
Hvilke sager kan boligretten som udgangspunkt ikke behandle?

Mange af de ovenstående typer af sager skal først være behandlet af beboerklagenævnet, huslejenævnet eller Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn før de kan tages op i boligretten.

Hovedreglen er, at din sag først skal indbringes for beboerklagenævnet, huslejenævnet og/eller Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn, hvis sagen kan behandles af en af disse og derefter ankes til boligretten.

Parterne kan dog aftale indbyrdes, at de gerne vil have sagen behandlet direkte i Boligretten. Så selv om spørgsmålet kunne behandles af beboerklagenævnet, huslejenævnet eller Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn, kan du og din udlejer aftale indbyrdes at indbringe sagen for boligretten i stedet for. I skal dog være opmærksomme på, at det er dyrere for jer at få sagen behandlet i boligretten, da I her skal betale de omkostninger, der er forbundet med at føre retssagen. Det kan f.eks. være udgifter til advokat, afgift til retten, udgifter til de syn og skøn, som boligretten har godkendt for at få undersøgt sagen mv. Den af jer, der taber sagen, vil højst sandsynligt blive dømt til at betale modpartens udgifter til advokat.

Har du mulighed for at få omkostningerne ved at føre retssagen dækket?

Du eller din advokat bør også tjekke om du igennem dine almindelige forsikringer er dækket af en retshjælpsforsikring. Det er de fleste, hvis de har en almindelig indboforsikring. Så skal du nemlig kun betale det, der er forsikringens selvrisiko og ikke alle sagens omkostninger. Din advokat skal ansøge dit forsikringsselskab om retshjælp og få svar herfra, inden han går i gang med sagen, for at du kan få dine omkostninger dækket af forsikringen.

Hvis du vælger at lade dig repræsentere i retten af en advokat, bør denne tjekke, om din indkomst er lav nok til at søge om at få ”fri proces”, så staten og ikke du selv skal betale de omkostninger, der er forbundet med at føre sagen. Det er kun få borgere, som kan komme i betragtning, da langt de fleste har en indkomst, der er for høj.

”Fri proces” betyder, at staten kan yde økonomisk bistand, så alle borgere rig som fattig, kan få adgang til domstolene.

De økonomiske betingelser for fri proces afhænger af indtægtsgrundlag og i 2014 må en enlig ansøgers indtægtsgrundlag ikke overstige 299.000 kr.

Du kan søge om fri proces ved retten i de sager, hvor du allerede har fået helt eller delvist medhold i huslejenævn eller beboerklagenævn. Retten kan da give dig fri proces for at få afgørelsen opfyldt. Hvis det er din modstander, der sagsøger dig, kan du også få fri proces.

Hvordan indbringer jeg min sag for Boligretten, og hvordan behandles sagen?

Hvis det er dig og ikke din udlejer, der indbringer sagen, skriver din advokat en såkaldt ”stævning”[2], som advokaten sender til Boligretten i flere kopier og med de bilag, sagen i første omgang kræver. Så er sagen indbragt for boligretten.

Boligretten informerer din udlejer om, at sagen skal behandles i retten. Din udlejer bliver bedt om at svare boligretten skriftligt inden 14 dage efter, at vedkommende har modtaget meddelelsen. Hvis din udlejer ikke svarer inden denne frist, bliver der truffet en afgørelse i sagen uden, at din udlejer medvirker – det bliver vedkommende også informeret om. Der bliver dermed truffet afgørelse på det eksisterende grundlag, som er det, du og din advokat har sendt ind.

I de fleste tilfælde vil din udlejer kontakte en advokat, som hjælper vedkommende med at svare boligretten. I det svar kan din udlejer komme med sin udlægning af sagen og argumenterne herfor og eventuelle yderligere oplysninger. Du skal også som lejer modtage en kopi af dette svarskrift fra din udlejer.

Du får en frist på ca. 2-4 uger til at reagere på din udlejers svarskrift. Når du er kommet med denne, får din udlejer samme mulighed for at reagere på det.

Når I svarer på hinandens påstande, kan I vedlægge svarene nye bilag og/eller sende boligretten flere svarskrifter, end der er lagt op til i forløbet, hvis I synes, at det er nødvendigt. Når dette forløb er afsluttet, beslutter boligretten, hvornår sagen skal behandles i selve retten, om der skal inddrages lægdommere, om boligretten skal se lejemålet og lejemål i samme område, og om parterne eller vidner skal afhøres.

Når retten behandler din sag, starter man med at lade dig (din advokat) præsentere sagens fakta. Herefter bliver både du og din udlejer hørt i sagen, og dommerne kan stille jer spørgsmål. Eventuelle vidner bliver også afhørt og behandlingen afsluttes ved, at din og din udlejers advokat kommer med hver sin udtalelse om, hvordan de mener, at sagen forholder sig, og eventuelt om hvilken afgørelse de mener, der bør træffes i sagen eller forslag til forlig, som lejer eller udlejer vil indgå med modparten.

Til sidst taler dommerne sammen om, hvilken afgørelse der skal træffes i sagen. De forsøger at blive enige om afgørelsen, men en af dommerne kan erklære sig uenig[3] i den afgørelse, de andre dommere træffer med flertal. Dommerne fastsætter også, hvilke omkostninger parterne får for retssagen og, hvordan disse omkostninger skal fordeles mellem parterne.

Hvis det er din udlejer, og ikke dig som lejer, der har indbragt sagen for boligretten, forløber sagens behandling selvfølgelig på samme måde – så er det bare dig, i stedet for din udlejer der skal svare på stævningen osv.

Boligretten adskiller sig fra den almindelige byret, fordi boligretten kan inddrage to såkaldte ”lægdommere”, når der skal træffes afgørelse i din sag. Hvis ikke boligretten selv gør det, kan du eller din udlejer bede om, at disse lægdommere inddrages.

Lægdommere er ikke jurister, men almindelige borgere som dels er udpeget af de lokale udlejerforeninger, dels de lokale lejerforeninger. Hvis der inddrages lægdommere, inddrages der altid en repræsentant fra hvert område, så du og din udlejer er ”ligestillede”, når lægdommerne skal bistå dommeren i at træffe en afgørelse. Det er dig eller din advokat og udlejer, som peger på, hvilken lægdommer på lægdommerlisten der skal udpeges.

 

[2] ”Stævning” er det dokument, man indgiver til retten som start på en sag. Der kan benyttes en særlig stævningsblanket. Retsplejelovens § 348 beskriver, hvilke oplysninger en stævning skal indeholde.

[3] En dommer i mindretal kan afgive ”dissens” og i begrundelsen for afgørelsen give udtryk for en mening, der afviger fra flertallets.

Kan jeg klage over boligrettens afgørelse?

Boligrettens afgørelser kan ligesom den almindelige byrets afgørelser ankes til landsretten, hvis man mener, at afgørelsen er forkert.

Hvad koster det at indbringe en sag for boligretten?

Boligretten er en domstol, og der er derfor ikke tilknyttet et gebyr, men i stedet vil der være retsafgift og sagsomkostninger i forbindelse med retssagen, herunder normalt advokatsalær.

Hvornår kan en udlejer få frakendt retten til at administrere udlejningen af sin ejendom?

Hvis en ejer flere gange på alvorlig vis har overtrådt de regler, der ifølge loven gælder for udlejning, kan ejeren fratages retten til at administrere selve udlejningen af vedkommendes ejendom og eventuelt også retten til at bestemme, hvem der i så fald skal administrere udlejningen. Dette kan også ske, hvis:

  • ejeren to gange har fået en bøde eller fængselsstraf for at have overtrådt lejelovens bestemmelser, og/eller bestemmelserne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om byfornyelse og boligforbedring
  • ejeren to gange har fået en bøde for ikke at foretage den vedligeholdelse, som ifølge byggeloven er nødvendig for at undgå, at ejendommens beboere og/eller andre personer udsættes for fare
  • ejerens administration af de udlejede boliger to gange ufrivilligt er overgået til andre efter lov om tvungen administration af udlejningsejendomme
  • ejeren inden for en periode på to år ikke har opført sig i overensstemmelse med, eller respekteret indholdet af, tre eller flere forskellige endelige afgørelser fra Huslejenævnet.
  • grundejernes Investeringsfond inden for en periode på 10 år, minimum tre gange på en lejers vegne er påbegyndt forbedringsarbejde for ejerens regning, i ejerens udlejede boliger eller ejendom, ifølge § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene

Huslejenævnet vurderer, eventuelt i samarbejde med andre organer, om ejeren bør fratages retten til at administrere udlejningen af sin ejendom og eventuelt også retten til at bestemme, hvem der i så fald skal gøre det.

I de tilfælde, hvor det er nødvendigt, samarbejder Huslejenævnet med Grundejernes Investeringsfond. Sagen meldes til politiet, så sagen kan blive ført i strafferetsligt regi, hvis Huslejenævnet og de andre involverede organer vurderer, at der er grundlag for at fratage ejeren denne ret.

Hvilken konsekvens får det, hvis min udlejer, på trods af frakendelse af retten til det, alligevel administrerer udlejningen af vedkommendes ejendom eller bestemmer, hvem der må gøre det?

Hvis ejeren af de udlejede boliger bliver ved med at administrere udlejningen af disse eller bestemmer, hvem der skal gøre det, selvom det er besluttet, at vedkommende ikke må, kan vedkommende idømmes en bøde eller en fængselsstraf på op til fire måneder.

Hvornår har udlejer mulighed for at få frakendelsesafgørelsen genbehandlet?

Hvis en ejer har fået frataget sin ret til at administrere udlejningen af hans ejendom i mere end to år, kan vedkommende indbringe sagen på ny for en domstol, såfremt det sker efter, at de første to år er gået. Det er kun i særlige tilfælde, at ejeren kan få sin ret til at administrere udlejningen af hans ejendom tilbage, hvis han har fået frakendt retten til det for en nærmere fastsat periode.