.

Er du i risiko for tvangsauktion?

Du kan læse mere om tvangsauktionsforløbet i vores folder: Tvangsauktion.pdf

Hvis du ikke kan betale ydelser på dit boliglån, kan du risikere, at din bolig skal sælges på en tvangsauktion. En tvangsauktion kaldes også for et ”tvangssalg”, fordi det er dine långivere (kreditorer), der kan begære din bolig solgt på en tvangsauktion.

Lånene på din bolig er givet med sikkerhed i din bolig, og ved en tvangsauktion har långiverne således mulighed for at få andel i deres tilgodehavende fra dit boliglån.

Det er dog muligt at undgå en tvangsauktion ved aktivt at søge rådgivning hos dit realkredit- eller pengeinstitut, som kan hjælpe dig med at omlægge din privatøkonomi og træffe de rette økonomiske beslutninger, som vil passe til netop din situation.

Tvangsauktioner over fast ejendom finder altid sted i fogedretten i den retskreds, hvori din ejendom ligger. Fogedretten kan også beskikke dig en advokat, hvis du ikke selv har råd til at betale for advokatsalæret i forbindelse med tvangsauktionen.

Når fogedretten har modtaget anmodning om en tvangsauktion, skal fogedretten indkalde dig til et vejledningsmøde. Ved dette møde vil fogedretten vejlede dig i dine muligheder for at undgå tvangsauktionen.

Du har altid mulighed for at undgå tvangsauktionen, hvis du kan betale det beløb, som du skylder samt auktionssagens omkostninger. Du kan derfor helt frem til selve tvangsauktionen undgå salget af din ejendom ved at betale de penge, som du skylder.

Vedkommende, der har iværksat en tvangsauktion, skal have lavet en salgsopstilling over din ejendom. Denne salgsopstilling skal bl.a. indeholde alle oplysninger om ejendommen. Det er salgsopstillingen og de standardauktionsvilkår, der står på salgsopstillingen, som danner grundlaget for en tvangsauktion. Forud for selve auktionen sendes salgsopstillingen til dig og de personer, der har pantebreve i din ejendom.

Neden for kan du bl.a. læse mere om de økonomiske tab ved en tvangsauktion, hvad du gør, hvis du skal have solgt din bolig på en tvangsauktion, samt hvordan en tvangsauktion konkret forløber.

.

.

Hober regningerne sig op?

Der kan være mange grunde til, at økonomien strammer til. Det kan skyldes skilsmisse, arbejdsløshed, ægtefælles død eller andre sociale begivenheder. Alle disse faktorer øger risikoen for økonomiske problemer og dermed en mulig tvangsauktion.

Har du ikke længere har mulighed for at betale ydelserne på dine boliglån, kan du risikere, at långiverne påbegynder en inkassosag. Dette er typisk det første skridt på vejen mod en tvangsauktion.

For mange bliver overskuddet til at få ryddet op i privatøkonomien mindre og mindre, i takt med at bunken med uåbnede rudekuverter vokser sig større og større.

Et lån med variabel rente gør det ofte også mere vanskeligt for dig at betale ydelserne på dine boliglån, når der sker større rentestigninger. Hvis du er teknisk insolvent, og derfor ikke har mulighed for at lægge dine lån om eller skære på andre udgifter, kan det blive nødvendigt for dig at sælge din bolig på en tvangsauktion.

Ikke overraskende ligger spørgsmålet om en tvangsauktion derfor og lurer i baghovedet for mange med ondt i økonomien. Men inden man når til det punkt, hvor en tvangsauktion er eneste udvej, er der ofte hjælp at hente, så katastrofen kan afværges, og man kan blive boende i sit hjem. Det første man bør gøre er, at tage kontakt til sit realkreditinstitut eller en anden gældsrådgiver.

Hvad kan man selv gøre?

Hører man til blandt dem, der er i farezonen, gælder det først og fremmest om at slå koldt vand i blodet, selvom det kan være svært. En af de ting, man selv kan gøre, er at forholde sig kritisk til sin økonomi og se, om man kan skære nogle udgifter væk. Mange kan skrue væsentligt mere ned for forbruget, end de lige går og tror. Måske har man en bil, der kan sælges? Eller abonnementer, der kan undværes?

Udgifterne til realkreditlån er typisk en af de største og vigtigste poster på budgettet, så noget af det allerførste, man bør gøre, er at ringe og få en snak med sin realkreditrådgiver. Jo hurtigere man involverer sit realkreditinstitut, jo bedre mulighed har man for at få hjælp.

Ved at du informerer dine långivere om din økonomiske situation, har de også bedre mulighed for at give dig den nødvendige rådgivning. I nogle tilfælde kan du i fællesskab med dine långivere løse dine problemer ved en midlertidig afdragsfrihed eller en afdragsordning. På denne måde kan du måske undgå at skulle sælge din bolig på en tvangsauktion.

Hvad kan realkreditinstituttet eller andre långivere gøre?

Allerførst er det vigtigt at finde ud af, om det er en midlertidig situation eller noget mere permanent. Det har nemlig betydning for løsningen. For der kan være flere måder, hvorpå ens realkreditinstitut eller anden långiver kan hjælpe, så man kan blive boende i sin bolig. Alt afhængigt af situationen kan der fx være hjælp at hente i form af:

  • En henstand – ved en henstand udskydes betalingerne i en kortere eller længere periode.
  • En udskiftning eller omlægning af lån – man kan omlægge sit lån til fx en billigere rente, længere løbetid eller afdragsfrihed.
  • En frivillig handel – ved en frivillig handel vil man som regel opnå en højere salgspris end på en tvangsauktion. Desuden undgår man at skulle betale så mange af de inkassoomkostninger, der følger med en tvangsauktion.

Hvad den bedste løsning er, varierer fra person til person – og ofte kan der være andre løsninger end dem, der er nævnt her. Det vil en rådgiver også kunne hjælpe med.

Tvangsauktion bør undgås

En tvangsauktion er altid sidste udvej, og kan den på nogen måde undgås, er det at foretrække. Tvangsauktioner er altid købers marked, og som sælger i en tvangsauktion er man som regel mere presset af omstændighederne end ved et normalt salg eller en frivillig handel, og det er alt andet lige ugunstigt i en salgssituation.

Omvendt må man heller ikke være blind for, at der kan være opstået en situation, hvor de faste udgifter simpelthen er for mange og for store til, at budgettet kan holde til det. Men selv i de tilfælde vil det hjælpe at få en rådgiver ind over så hurtigt som muligt, da en rådgiver med sin erfaring og sit overblik kan guide en gennem en svær tid.

Hvis tvangsauktion ikke kan undgås

Har du ikke længere mulighed for at betale ydelserne på dine boliglån, kan du risikere at långiverne påbegynder en inkassosag. Dette er typisk det første skridt på vejen mod en tvangsauktion. En tvangsauktion vil ofte blive begæret af dit realkredit- eller pengeinstitut.

En tvangsauktion er et ”tvangssalg”. Det er dine långivere (som man også kalder kreditorer eller panthavere), der kan kræve din bolig solgt på en tvangsauktion.

Lånene på din bolig er givet med sikkerhed (pantebrev) i din bolig, og ved en tvangsauktion har långiverne mulighed for at få dækket deres tilgodehavende af det beløb, som ejendommen bliver solgt for på tvangsauktionen.

Når fogedretten har modtaget en begæring om tvangsauktion fra din långiver, skal fogedretten indkalde dig til et vejledningsmøde, som du bør deltage i. Her vejleder fogedretten dig om dine muligheder for at afværge tvangsauktionen.

Du har altid mulighed for at undgå tvangsauktionen, hvis du kan betale det beløb, som du skylder samt auktionssagens omkostninger. Du kan derfor helt frem til selve tvangsauktionen undgå salget af din ejendom ved at betale de penge, som du skylder.

Hvordan offentliggøres en tvangsauktion?

Alle tvangsauktioner vil altid blive annonceret i Statstidende senest 14 dage inden selve tvangsauktionen. Desuden offentliggøres tvangsauktionen også i lokalaviser samt på internettet. I annoncen vil der ofte stå, hvor du har mulighed for at få yderligere oplysninger om ejendommen, der skal på tvangsauktion. Samtidigt vil det af annoncen fremgå, hvor du kan få en salgsopstilling.

Du kan dog med fordel på auktionsdagen kontakte fogedretten per. telefon for at få oplyst, om tvangsauktionen bliver afholdt som annonceret.

Hvad gør jeg, hvis jeg skal sælge min bolig på en tvangsauktion?

Hvis det ikke er muligt at undgå en tvangsauktion, kan du ofte få hjælp af dit realkredit- eller pengeinstitut. Her vil du ofte opnå en bedre pris og et mere kontrolleret forløb end ved et salg på en tvangsauktion. Desuden er sandsynligheden for, at du ender med et mindre tab større, end hvis du ikke selv foretager dig noget, og din bolig derfor ender på en tvangsauktion.

Ofte har dine långivere også en interesse i, at din ejendom ikke bliver solgt på en tvangsauktion. Det skyldes, at de ofte taber penge på sådan et forløb. Da dig og dine långivere derfor har en fælles interesse i at undgå en tvangsauktion, kan du tit forbedre din boligsituation, hvis du er villig til at indgå aftaler med dine långivere.

Hvis der ingen anden udvej er, og du står til at skal have din bolig solgt på en tvangsauktion, bør du hurtigst muligt kontakte en advokat, som kan bistå dig med rådgivning under sådan et forløb.

Når fogedretten har modtaget en begæring om tvangsauktion fra din långiver, skal fogedretten indkalde dig til et vejledningsmøde, som du bør deltage i. Her vejleder fogedretten dig om dine muligheder for at afværge tvangsauktionen. Du kan altid afværge tvangsauktionen, hvis du betaler det beløb, du skylder samt auktionssagens omkostninger.

Hvor store er de økonomiske tab ved en tvangsauktion?

En tvangsauktion vil ofte blive begæret af dit realkredit- eller pengeinstitut, som har pant i din bolig. Hvis der er tale om konkurssager, vil tvangsauktionen dog blive begæret af en kurator. Uanset hvem der begærer en tvangsauktion, vil sådan en auktion altid være forbundet med tab for både dig som boligejer og for dine långivere. Dette gælder bl.a., fordi salgsprisen normalt vil være lavere på en tvangsauktion, end hvis din bolig vil blive solgt i fri handel. Desuden er der også en række af omkostninger forbundet med selve processen ved en tvangsauktion.

Hvis långiverne ved tvangsauktionen ikke får dækket de tilgodehavender, som de har, er det ofte dig som boligejer, der kommer til at hæfte personligt for dette tab. Det betyder således, at selvom du får solgt din bolig på tvangsauktionen, kan du fortsat risikere at skylde penge til dit realkredit- eller pengeinstitut. I sidste ende er der også en inkassoforretning, der udløser tvangsauktionen. En inkassoforretning har en række udgifter, som de kræver, skal betales af boligejeren.

Hvordan foregår en tvangsauktion?

Tvangsauktioner over fast ejendom finder altid sted i fogedretten i den retskreds, hvori ejendommen ligger. Alle tvangsauktioner vil altid blive annonceret i Statstidende senest 14 dage inden selve tvangsauktionen. Desuden offentliggøres tvangsauktionen også i lokalaviser og på internettet.

Når fogedretten har modtaget anmodning om en tvangsauktion, skal fogedretten indkalde dig til et vejledningsmøde. Ved dette møde vil fogedretten vejlede dig i dine muligheder for at undgå tvangsauktionen.

Fogedretten kan også beskikke dig en advokat, hvis du ikke selv har råd til at betale for advokatsalæret i forbindelse med tvangsauktionen.

Vedkommende, der har iværksat en tvangsauktion, skal lave en salgsopstilling til brug for auktionen. Denne salgsopstilling skal bl.a. indeholde alle oplysninger om ejendommen og lånene. Det er salgsopstillingen og de standardauktionsvilkår, der står på salgsopstillingen, som danner grundlaget for en tvangsauktion. Forud for selve auktionen sendes salgsopstillingen til dig og de personer, der har pantebreve i din ejendom.

En tvangsauktion starter med, at fogeden registrerer, hvem der er mødt op til auktionen. De personer, som har panterettigheder i din ejendom, vil i første omgang gøre deres krav op. Herefter er det vedkommende, som har bedt om at få den pågældende ejendom solgt på tvangsauktionen, som vil gennemgå salgsopstillingen. I forbindelse hermed har alle mulighed for at stille spørgsmål.

Reglen er, at ejendommen sælges til den, som byder højest. Den, som byder højst, skal altid stille sikkerhed for auktionsvilkårenes krav.

Der er også mulighed for, at du som ejer af din ejendom kan forlange, at der bør afholdes en ny auktion. Der er dog krav om, at du straks skal stille sikkerhed for de omkostninger, der vil være i forbindelse med at afholde en ny auktion. Det er fogedretten, som endeligt beslutter tidspunktet for den nye auktion.

Vil der på den nye auktion ikke komme andre bud, vil det altid være den højestbydende på den første auktion, der får ejendommen. Hvis der omvendt kommer højere bud på den nye auktion, vil den højestbydende hér få ejendommen.

Hvem har mulighed for at købe ejendomme på tvangsauktion?

Alle tvangsauktioner er offentlige. Det betyder også, at alle, der møder op, har mulighed for at byde på de pågældende ejendomme. Er du forhindret i selv at møde op, har du mulighed for at lade en advokat bistå dig med at byde på dine vegne. Samtidigt har du også mulighed for at give en skriftlig fuldmagt til en anden person, som har mulighed for at byde for dig på dine vegne.

Hvad sker der efter en tvangsauktion?

Det er den højestbydende, der straks overtager ejendommen, som er solgt på tvangsauktionen. Vedkommende kan derfor forlange, at den tidligere ejer af ejendommen flytter.

De kreditorer, der havde pant i ejendommen, får dækket deres tilgodehavende, så langt buddet på tvangsauktionen rækker. Hvis en kreditor ikke får dækket hele sit tilgodehavende – og det er desværre ofte tilfældet – så vil du hurtigt modtage en foreløbig opgørelse over, hvor meget du fortsat skylder.